Kaufverträge

Bei Immobilien-Kaufverträgen kommt es in besonders hohem Maß darauf an dafür zu sorgen, dass die benötigten Urkunden und Daten richtig und konsistent sind, sowie die richtigen Schritte zum richtigen Zeitpunkt zu setzen, um das gewünschte Ergebnis — in der Regel die lastenfreie Eigentumsübertragung — ohne unnötige Verunsicherungen und Verzögerungen zu erreichen.

Wir informieren Sie hier über den Ablauf der Errichtung eines Kaufvertrages über Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteile (Grundstück, Baugrund, Haus, Wohnung ...), sodass Sie bereits im Vorfeld des Kaufes bzw. Verkaufes (idealer Weise noch bevor Sie ein Kaufanbot unterfertigen) eine Vorstellung davon haben, worauf es ankommt und welche Informationen und Dokumente benötigt werden:

Es sollten bereits im Vorfeld (noch vor Unterfertigung eines Kaufanbotes) folgende Fragen geklärt werden:
  • Partnerschafts-Eigentum: An Wohnungen kann Partnerschafts-Eigentum begründet bzw. erworben werden. Partnerschafts-Eigentümer können zwei (jedoch keinesfalls mehr!) natürliche Personen werden, unabhängig davon in welchem Verhältnis diese Personen im Übrigen stehen — es ist also insbesondere nicht erforderlich, dass die beiden Personen verheiratet oder Lebenspartner sind!
  • Finanzierung: Falls eine Finanzierung in Anspruch genommen wird, sollten mit der Bank deren Konditionen geklärt werden. In der Regel wird eine Sicherstellung durch ein Pfandrecht erforderlich sein. Es ist vorteilhaft, wenn Bankdokumente, wie etwa eine Treuhandvereinbarung mit dem Vertragserrichter oder eine Pfandurkunde, bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages vorliegen und geklärt ist, bis zu welchem Termin der Kaufpreis zuverlässig am Treuhandkonto erlegt werden kann.
  • Förderungen: Ebenfalls im Vorfeld der Vertragserrichtung sollte geklärt werden, ob allfällige Förderungen durch den Käufer übernommen werden können und ob dies gewünscht wird.
  • Lastenfreistellung: Falls die Liegenschaft (bzw. die Liegenschaftsanteile) grundbücherlich belastet ist — etwa durch Pfandrechte — muss vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden an wen (und auf welches Konto) welche Beträge zur Lastenfreistellung zu leisten sind und ob der Kaufpreis zur Lastenfreistellung ausreicht.
  • Bestandfreiheit: Falls ein Miet-/Pachtvertrag besteht sollte geklärt werden, ob und wann dieser aufgelöst werden kann, falls der Erwerber den Mieter/Pächter nicht „übernehmen“ will
  • Ausländergrunderwerb: Falls der Käufer nicht EU-Bürger ist, ist nach Maßgabe der jeweiligen landesgesetzlichen Bestimmungen eine ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung (z.B. Wien, NÖ)des Kaufvertrages erforderlich, ohne die der Vertrag nicht zustande kommen kann.
  • Übergabe / Verrechnungsstichtag: Es sollte zwischen Käufer und Verkäufer rechtzeitig geklärt werden, wann das Objekt übergeben wird und ab welchem Zeitpunkt der Käufer die laufenden Kosten (Betriebskosten) übernimmt.
  • Besonderheiten: Allfällige Besonderheiten, wie etwa die erforderliche Löschung oder Begründung von Veräußerungs- und Belastungsverboten oder Wohnungsrechten dritter Personen, müssen bei der Vertragserrichtung berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass Veräußerungs- und Belastungsverbote nur zugunsten Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern in das Grundbuch eingetragen werden können.
Sie haben ein verbindliches Kaufanbot unterfertigt und sich für unsere Kanzlei als Vertragserrichter entschieden. Wir benötigen nun dieses Kaufanbot, welches die Liegenschaftsdaten (bei Wohnungen auch die B-Laufnummer des entsprechenden Anteils im Grundbuch oder die Top-Nummer), und Ihre Daten (Name, Anschrift) enthalten sollte. Wir senden Ihnen ein Auftragsformular zur Errichtung des Kaufvertrages zu: Aufgrund der neuen Bestimmungen des Fernabsatzgesetzes können wir erst tätig werden, wenn wir diesen Auftrag von Ihnen unterfertigt zurückerhalten haben. Wir benötigen zusätzlich zur weiteren Bearbeitung jedenfalls folgende Daten:
  • Käufer:
    • Name, Anschrift, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer, möglichst auch Ihre E-Mail-Adresse
  • Verkäufer:
    • Name, Anschrift, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer, möglichst auch Ihre E-Mail-Adresse
    • Firma und möglichst Kontaktdaten der zuständigen Hausverwaltung
    • Falls Lastenfreistellungen erforderlich sind: Daten der jeweiligen Berechtigten (z.B. beim Pfandrecht einer Bank: zuständige Geschäftsstelle / Sachbearbeiter bzw. Kreditkontonummer; bei Wohnberechtigen: aktuelle Kontaktdaten ...)
    • IBAN des Kontos, auf das der (Rest-) Kaufpreis ausgezahlt werden soll
    • Falls bekannt: Angaben über die Größe (Nutzfläche) des Kaufobjektes, über ein allfälliges Kellerabteil (Bezeichnung, Größe) sowie über allfällige Betriebskostenrückstände
    • Falls vorhanden: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Energieausweis
Sobald uns Ihr schriftlicher Auftrag vorliegt holen wir zunächst die für die Kaufvertragserrichtung erforderlichen Informationen und Dokumente ein:
  • Falls noch nicht vorhanden: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Energieausweis, Information über ein allfälliges Kellerabteil
  • Auskunft zur Lastenfreistellung — also insbesondere über den aktuell aushaftenden / geforderten Betrag, der aus dem Kaufpreis zu leisten ist
  • Bei Wohnungen: Information über allenfalls noch nicht abgerechnete Sanierungskosten sowie über allenfalls geplante Sanierungsmaßnahmen
  • Bei Liegenschaften (Gründstücken, Baugründen bzw. Häusern): Information über die baurechtliche Situation und allfällig aushaftende Abgaben und Gebühren sowie allfällig noch offene Aufschließungskosten
Sobald uns diese Auskünfte vorliegen erstellen wir umgehend Entwürfe eines Kaufvertrages sowie einer Treuhandvereinbarung, die wir Ihnen mit dem Ersuchen zusenden, inbesondere Ihre persönlichen Daten nochmals auf Richtigkeit und Aktualität zu überprüfen und darauf zu achten ob die übrigen, wesentlichen Bestimmungen des Kaufvertragsentwurfes (z.B. Übergabe, Verrechnungsstichtag, besondere Abreden — z.B. falls durch den Verkäufer noch Instandsetzungen durchzuführen sind) Ihrer tatsächlichen Übereinkunft entsprechen.
Sobald sich beide Vertragsteile mit dem Kaufvertragsentwurf einverstanden erklärt haben kann ein Unterfertigungstermin vereinbart werden. Die Vertragsunterfertigung findet in der Regel in unserer Kanzlei statt — zur Beglaubigung der Unterschriften wird von uns ein Notar beigezogen. Sie sollten zum Unterfertigungstermin folgende Dokumente mitbringen:
  • Käufer:
    • Reisepass oder Führerschein (wird unbedingt zu diesem Termin benötigt!) — ausländische Staatsangehörige sollten jedenfalls den Reisepass mitbringen
    • Inländer sollten zusätzlich den Staatsbürgerschaftsnachweis im Original mitbringen (wird zur grundbücherlichen Durchführung benötigt).
    • Falls aus diesen Dokumenten ein allfälliger akademischer Grad nicht hervorgeht und dessen Eintragung in das Grundbuch gewünscht wird, benötigen wir zudem eine Urkunde, die diesen akademischen Grad nachweist (z.B. Sponsions-, Promotionsurkunde ...)
    • Falls eine ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist:
      • Aufenthaltstitel (üblicher Weise: Ausweis im Scheckkartenformat)
      • Firma des Arbeitgebers bzw. Angaben über eine Berufstätigkeit
      • in Niederösterreich: Meldenachweis über die letzten zehn Jahre
  • Verkäufer:
    • Reisepass oder Führerschein (wird unbedingt zu diesem Termin benötigt!)
    • Unterlagen über allfällige Versicherungen und sonstige bestehende Verträge (etwa: Strom, Gas, Telefon/TV/Internet)
Sobald wir vom Notar die beglaubigten Urkunden zurückerhalten haben, stellen wir einen Antrag zur Anmerkung der Veräußerungsrangordnung beim zuständigen Grundbuchsgericht — dies dient der Absicherung des gegebenen Lastenstandes: Sollte also der Verkäufer bis zur grundbücherlichen Durchführung noch rasch einen Kredit aufnehmen und ein neues Pfandrecht eintragen lassen, so könnte dieses unter Ausnützung dieser Rangordnung anläßlich der Eigentumseintragung für den Käufer wieder gelöscht werden!
Falls eine (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist, stellen wir auch umgehend den entsprechenden Antrag bei der zuständigen Behörde. Es ist zu beachten, dass mit deren Entscheidung in Wien nach etwa zwei bis drei Monaten zu rechnen ist. Wir können in diesem Fall mit den nachfolgenden Schritten erst fortfahren, wenn uns dieser Bescheid (rechtskräftig) vorliegt!
Ebenso melden wir die Treuhandschaft nun an das elektronische anwaltliche Treuhandbuch (eATHB). Sobald die Treuhandschaft durch dieses registriert und freigegeben wurde, können Zahlungen vom Treuhandkonto (etwa zur Lastenfreistellung — siehe unten) durchgeführt werden.
Das Datum der Übergabe kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Falls eine (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist empfehlen wir allerdings dringend, eine Übergabe erst nach deren Vorliegen zu vereinbaren, da der Vertrag erst zu diesem Zeitpunkt zustande kommt. Bei der Übergabe ist weder unser Mitwirken noch das eines allfälligen Immobilienmaklers erforderlich, es ist jedoch durchaus üblich, dass der Immobilienmakler Sie bei der Übergabe begleitet. Wir empfehlen jedenfalls ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das von Übergeber und Übernehmer unterfertigt wird.
Falls Lastenfreistellungen zu erwirken sind, leisten wir aus dem Treuhanderlag die entsprechenden Zahlungen und fordern die entsprechenden Löschungs- bzw. Freilassungserklärungen an. Sobald uns auch diese in grundbuchsfähiger Form vorliegen können wir zur grundbücherlichen Durchführung schreiten.
Wir führen fristgerecht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der (gerichtlichen) Eintragungsgebühr sowie der Immobilienertragsteuer durch. Voraussetzung dafür ist, dass die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr durch die Käuferseite rechtzeitig auf unserem Gebühreneinzugskonto erlegt wurden und wir von der Verkäuferseite alle nötigen Nachweise zur Berechnung der Immobilienertragsteuer bzw. zu Befreiungstatbeständen (meist: Meldenachweis!) rechtzeitig erhalten haben. Andernfalls können wir keine Selbstberechnung, sondern nur eine Abgabenanzeige durchführen, wodurch sich die weitere Abwicklung sehr erheblich verzögert.
Sobald uns alle zur vertragsgemäßen grundbücherlichen Durchführung erforderlichen Urkunden vorliegen bringen wir den entsprechenden Antrag beim Grundbuchsgericht ein. Die Bearbeitungsdauer ist je nach Gericht und Geschäftsanfall sehr unterschiedlich — erfahrungsgemäß ist mit etwa zwei bis sechs Wochen zu rechnen.
Sobald uns der bewilligende Grundbuchsbeschluss vorliegt, nehmen wir die Abrechnung der Treuhandschaft vor und zahlen den (Rest-) Kaufpreis an die Verkäuferseite aus. Wir senden allen Vertragsparteien ihre Originalurkunden zurück — damit ist die Angelegenheit für alle Beteiligten erledigt!
Wir erstellen gerne für Sie ein Angebot für die Errichtung eines Kaufvertrages. Übermitteln Sie uns hiefür alle Ihnen bereits vorliegenden Informationen und Unterlagen über die beteiligten Personen und das Kaufobjekt — diese Informationen und Unterlagen werden von uns selbverständlich streng vertraulich behandelt!