Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Erwerber jeglicher Liegenschaften (Liegenschaftsanteile, Wohnungen ...) zu tragen. Dies gilt auch für die Übertragung anderer, dinglicher Rechte an einer Liegenschaft (z.B. Baurecht, Superädifikat ...). Der Erwerb ist auch dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn er unentgeltlich erfolgt (Schenkung, Erbschaft, ...).

Beim entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft (von Liegenschaftsanteilen) — in der Regel also bei Kaufverträgen — bzw. wenn dem Erwerb eine geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% vom Wert der Gegenleistung (meist also des Kaufpreises).

In folgenden Fällen, insbesondere wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht wertmäßig feststellbar ist, erfolgt jedoch eine kompliziertere Ermittlung der Bemessungsgrundlage und der Grunderwerbsteuer:

Grundstückswert als Bemessungsgrundlage

In folgenden Fällen ist statt des Kaufpreises (der Gegenleistung) der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen und es erfolgt eine gestaffelte Berechnung der Grunderwerbsteuer:

  • wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist (Schenkungen, ...);
  • wenn die Gegenleistung geringer ist als der Grundstückswert (Teilschenkung);
  • bei allen Erwerben unter Lebenden durch nahe Angehörige (s. unten)
  • bei Erwerben von Todes wegen (Erbschaft, ...)

Für Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie wird der Grundstückswert (Wert der Immobilie) als Be­messungsgrundlage herangezogen. Außerdem ändert sich auch der Steuersatz, der in drei Stufen berechnet wird:

Diese Steuersätze gelten bei allen Übertragungen (egal ob entgeltlich oder unentgeltlich) innerhalb der Familie. Zur Familie zählen:

  • Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
  • Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie (zB Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder),
  • Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner, oder
  • Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.

Der Grundstückswert kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden:

  • Immobilienpreisspiegel
  • Schätzgutachten
  • Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes

Zu beachten ist, dass für die Ermittlung des Steuersatzes alle Übertragungen, die zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren stattgefunden haben, zusammengerechnet werden. Eine Zusammenrechnung findet auch dann statt, wenn eine Immobilie innerhalb der 5-Jahres-Frist durch mehrere Erwerbsvorgänge an dieselbe Person fällt, auch wenn die Übergeber unterschiedlich sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Vater und Mutter ihr Haus, das ihnen jeweils zur Hälfte gehört, zu unterschiedlichen Zeitpunkten ihrem Sohn schenken.